Beneficios y contra de una vivienda pre-fabricada.

Desde hace tiempo ha surgido un creciente interés por las viviendas prefabricadas.. Todas las preguntas que tenés que hacer a la empresa antes de firmar y entregar dinero.  Todo lo que tenés que saber en esta nota

Primero definamos que significa la palabra prefabricada:

Se denominan Prefabricados a los elementos ensamblados entre sí, una vez que han sido construidos previamente en fábrica o en otro sitio cercano a la obra (moldeados, endurecidos, etc.)

TIPOS DE PREFABRICADAS

Viviendas “caparazón”: denominadas por mí de esta manera. Son construidas con una estructura de madera y un panel de yeso por dentro y un panel cementico por fuera o “Durlock exterior” por fuera, techo de chapa y cielorraso de yeso. Requiere que la empresa entregue certificado de aptitud técnica para asegurar su eficiencia.

Viviendas con estructura de metal o Steell Framing, estructura de metal, los muros cumplen con normas Nacionales e internacionales de aislación, estructurales, condensación. Considerada construcción tradicional

Viviendas con estructura de madera o Ballon Framing tipo EEUU: conocidas mundialmente a través del Cine y de los programas de TV de reformas, llegan a tener más de 100, cumplen con toda la normativa de aislación, estructural y técnica para una vivienda. Considerada construcción tradicional

Requerimientos técnicos que deben cumplir. Aislación, estructura.

Han numerosas Normas que las viviendas deben cumplir en cuanto a lo estructural, condensación del vapor de agua, infiltración de las ventanas, aislación de las ventanas, etc

¿Cómo son por dentro?

Steel Framing – ESTRUCTURA DE METAL

  • placa de yeso,
  • barrera de vapor o (Tyvek)
  • perfil galvanizado 100,
  • aislación térmica de 50mm.
  • Placa OSB (tablero de virutas orientadas, es un tipo de tablero aglomerado)
  • barrera de agua y viento,
  • placa de poliestireno expandido
  • revestimiento acrílico o revoque plástico.

Ballon frame ESTRUCTURA DE MADERA

  • placa de yeso
  • lana de vidrio
  • madera MDF
  • osb
  • membrana Tyvek
  • liston
  • siding

Viviendas “caparazón” viviendas prefabricadas económicas. No cumplen con las normas de condensación y aislación térmica.

  • son estructura de madera,
  • placa de yeso 
  • placa cementicia al interior.

Por eso para que sea habitable lo que normalmente se hace es revestirla de ladrillos lo que incrementa lógicamente los costos.

Se genera condensación, humedad, hongos que atacan la estructura de madera.

Costos y Rapidez de obra

Quizá sea lo más atractivo de la propuesta.

En cuanto a la rapidez todas las opciones de prefabricadas son excelentes. Cae de maduro decir que mientras más elementos tenga el panel más demora tendrá. Lo importante en este caso es saber que si bien la “cascara” o envolventes estarán construidas, no podremos habitarla hasta tanto no tengamos los servicios de agua luz y cloacas e funcionamiento.

En el análisis de costos tendras que sumar ademas de lo que implica el “caparazon” tendras que sumarle los gastos que generan para poder hacerla habitable: revestiietno, baño, cocina, pisos, tanque de agua, pozo negro o sangria. Etc.

Para sacar un crédito con estas viviendas

Para sacar un crédito la vivienda tiene que ser hipotecables los bienes inmuebles, lo que quiere decir es que tiene que estar adherido al piso, no se puede mover.

En el caso del el steel framing y el ballon framing, son hipotecables, el banco te da un crédito para la compra y construcción de la vivienda.

En el caso de las prefabricadas económicas “caparazón” no.

Habilitación municipal.

Cada localidad tiene su código de edificación en donde especifica los tipos de construcción, calidad constructiva, medidas mininas y máximas, iluminación y ventilación, esto no con carácter restrictivo o para impedir la construcción, si no para dar garantía a los usuarios de que el espacio será digno y confortable para la vida. Y para evitar la especulación inmobiliaria.

Algunos Municipios piden el Certificado de Aptitud Técnica que expide el INTI (Instituto Nacional de Tecnología Industrial), solo con el fin de asegurarnos de las características constructivas de la construcción, para nuestra tranquilidad y regulación de la calidad constructiva

Del contrato

Tener en cuenta la Ley 24.240 de defensa al consumidor en el artículo 36 Indica que:

Deberá consignarse en el contrato de modo claro al consumidor o usuario, bajo pena de nulidad:
a) La descripción del bien o servicio objeto de la compra o contratación, para los casos de adquisición de bienes o servicios;
b) El precio al contado, sólo para los casos de operaciones de crédito para adquisición de bienes o servicios;
c) El importe a desembolsar inicialmente —de existir— y el monto financiado;
d) La tasa de interés efectiva anual;
e) El total de los intereses a pagar o el costo financiero total;
f) El sistema de amortización del capital y cancelación de los intereses;
g) La cantidad, periodicidad y monto de los pagos a realizar;
h) Los gastos extras, seguros o adicionales, si los hubiere.

Solidez y prestigio de la empresa

Esto queda a criterio de cada comprador, como cualquier producto.

La vivienda es un momento clave en cualquier persona y los montos son muy elevados, con lo cual tómese su tiempo para indagar a cerca de todos los puntos mencionados en cuanto a lo técnico como así también en lo económico. No existen soluciones mágicas.

Consejo: Consultar con gente que tiene viviendas del mismo tipo, comparar Y EVALUAR todos los gastos que se sumaran además de los de la envolvente o “caparazón”

Preguntas frecuentes:

¿Puedo mudarme apenas la terminen?  Cuando quieras mudarte tendrás que tenes habilitados los servicios, previa entrega de plano visado por la municipalidad. el tanque de agua, o acceso al agua potable, y cloacas, pozo negro o sangría.

¿Tiene el baño instalado?  Si te lo entregan con baño instalado tengo que hacer el pozo negro o sangría

¿Tiene revestimiento en pisos, cocina y baño? consulta este ítem para que sumes a los gasto los cerámicos, pegamento, colocación y patina para el piso, el revestimiento de pared de baño y cocina.

En resumen:

Si vas a comprar una vivienda prefabricada tene en cuenta todos estos puntos para que sea una vivienda digna.

  • para entrar a vivir tenes que tener baño y cocina habilitado.
  • que para que te den los servicios tenes que tener plano aprobado por la municipalidad.
  • asegurate de la empresa que te la construya sea confiable.
  • para que sea confortable tenes que aislarla térmicamente

El sistema prefarbicado es excelente solución. pero debe tener en cuenta que si bien el gasto inicial es bajo no podes hacer uso de la vivienda corto plazo. en el caso de las viviendas “caparzon”

En el caso del Steel Framing (estructura de metal) y el Ballon framing (estructura de madera) son excelente opción en cuanto a rapidez y versatilidad, pero no es económico.

Arq. Albana Rodriguez Torre – M.P. 1-9904

Arq. Albana Rodriguez Torre

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